1.
Transparência, Impessoalidade, Publicidade
Toda operação de compra de imóvel
em leilão deve ser basear no edital de convocação, um documento público que
apresenta as principais informações para o futuro comprador.
Esse é o primeiro passo da
transparência, impessoalidade e publicidade que o cliente encontra nos leilões.
No mercado imobiliário convencional, via
de regra as negociações não começam tendo como base um documento dessa natureza,
que muitas vezes possui riqueza de detalhes.
Em seguida, o comprador conta com
o compromisso do leiloeiro de prestar o máximo de informações sobre o imóvel leiloado.
Esse compromisso dos leiloeiros oficiais é muito importante na seleção de um
bom leiloeiro pelos potenciais clientes.
Nos leilões extrajudiciais,
dominado pelos bancos, mas também utilizado por empresas e até por pessoas
físicas, o leiloeiro terá o cuidado de checar a procedência do imóvel, sua
documentação e não repassar aos seus clientes imóveis com problemas graves.
Mas, de qualquer forma, cabe ao
arrematante verificar o edital, toda a documentação e o estado real de cada
imóvel.
2. Quitação
de impostos atrasados
Especialmente nos leilões judiciais, existe a garantia da
quitação de alguns débitos anteriores, que serão pagos com o resultado positivo
do leilão, mas sempre verifique o edital do leilão para saber exatamente o que
está previsto.
Via de regra, o comprador não terá preocupação com impostos
atrasados, por exemplo.
Seu foco pode ficar em possíveis débitos de condomínio. Tais
valores devem ser considerados nos custos adicionais ao seu lance, quando não
constarem como quitados.
Outros valores a serem considerados são as regularizações de
matrícula e registro do imóvel.
3. Garantia
de posse por via judicial
Nos leilões judiciais, o
comprador pode depender de prazos maiores para tomar sua posse, mas segue com a
garantia de um processo idôneo.
A venda é determinada sempre por
um juiz. Esse mesmo juiz será o responsável por conceder o documento de posse
do imóvel arrematado (imissão na posse).
Essa transferência judicial por
arrematação é um documento público do próprio Poder Judiciário chamado Carta de
Arrematação.
A Carta de Arrematação possui a
mesma força jurídica de uma transferência por escritura, ou seja, este
documento, na prática, equivale a uma escritura pública.
4. Análise da
oportunidade de arrematação
A busca dos imóveis em leilão é acessível
a todos. O comprador de um imóvel em leilão pode se especializar no assunto,
contratar uma equipe especialista em leilões (assessoria ou consultoria especializada
em leilões), ou utilizar informações da equipe do leiloeiro para receber as
informações essenciais sobre todo o processo, desde a análise inicial até o
pós-venda. Isso pode incluir desde as orientações dos procedimentos de pagamento
e documentação, comissionamento do leiloeiro, até os documentos necessários transferência
(desembaraço).
Alerta
Independente da forma de analisar os leilões que você escolher (capacitação, contratação de especialista ou uso da equipe do leiloeiro) o arrematante deve se lembrar que “o barato pode custar caro”.
Lembre-se que o dinheiro é seu, e
evite conflitos de interesse que podem te induzir a escolhas não tão boas, ou
mesmo a insucessos.
Ao longo dos 20 anos desde que
comecei a atuar nos leilões pude perceber que aquelas pessoas que querem
economizar em tudo, sem se dedicar ao conhecimento profundo dos leilões e nem a
contratação de profissionais especializados aumenta muito o risco de suas
decisões em leilão de imóvel.
Mas leilão vale
a pena?
Pense bem: você conhece alguém
que teve experiências negativas importantes em leilão? Caso positivo pergunte a
ela se ela investiu em conhecer bem o assunto antes da arrematação, e se ela
possuía profissionais especializados para ajudar nos trâmites do leilão. Deixe seus
comentários (ou suas dúvidas) no blog.
Bons estudos, boas arrematações!
Marcelo Caetano, O Cara do Leilão
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