A ideia é plantar uma semente sobre o tema em mente, para que, posteriormente, você busque conhecimento e faça com que a ideia do investimento em leilão se torne atrativa, e até mesmo desejada. Então, quem sabe investir em leilão faça sentido para você e se transforme na realização de seus objetivos?
Onde investir?
Quando falamos em ‘onde investir o seu dinheiro’, existem um diversas possibilidades.
Risco x Retorno
Normalmente pensamos em risco
e retorno, que são variáveis básicas da tomada de decisão. E o que quase sempre
acontece: investimentos mais conservadores não costumam trazer grandes
retornos, como poupança e títulos de renda fixa. Já investimentos que
possibilitam um alto retorno, trazem consigo um grande risco, como
criptomoedas, renda variável ou investir em um negócio próprio.
Qual é o investimento de melhor risco e retorno? Qual a melhor aplicação?
Qual é a melhor relação entre risco e retorno?
Sempre ouvimos muito falar em diversificação, que é estratégia validada para diluir os riscos e não ficar dependente de um ou dois investimentos apenas. Então a diversificação deve ser utilizada neste balanço entre investimentos de alto e baixo risco.
Se você está buscando ativos que possam
trazer um maior retorno, uma pergunta importante seria: Quanto é possível
alcançar de rentabilidade? Uma coisa é fato, você não conseguirá sempre o mesmo
retorno. Você passará por períodos de grandes e baixos retornos, e, às vezes,
até prejuízo.
Para vocês terem uma ideia, Warren
Buffett, que é o maior investidor na bolsa Americana e, consequentemente, do
mundo, conseguiu ao longo da sua carreira um ROI médio de 20%. Considerando que
todo dinheiro seria reinvestido e você conseguisse um retorno igual ao do
Warren Buffet, investindo R$ 100 mil hoje, em 10 anos, você teria um total de
R$ 620 mil. Em 20 anos, R$ 3,8 milhões. E em 30 anos, R$ 23,7 milhões. Coisa
linda, né?
Uma forma de investimento que pouca gente conhece é o mercado de leilões de imóveis. Este mercado existe há décadas no mundo todo, inclusive em países como Brasil e Estados Unidos.
O leilão é utilizado para garantir o o pagamento de dívidas. É uma ferramenta utilizada pela sociedade para cobranças e, normalmente, os ativos são vendidos por valores bem abaixo do mercado.
Resumindo, o investimento em leilões é, simplesmente, um investimento
em imóveis (ou outros bens), mas aqui você pagará um valor muito menor do que o valor de avaliação. Comprando em leilão você estará automaticamente aplicando a principal
regra dos investimentos, que é comprar barato e vender caro.
No leilão judicial, os bens são ofertados com lances mínimos de 50% do preço de mercado, ou seja, pela metade do preço que realmente vale.
Não pé preciso ir muito longe para entender: se você está
comprando um ativo pela metade do preço e tem condição de vendê-lo pelo preço
cheio, você terá um retorno bruto de 100%! Obviamente que há que se considerar custos
e despesas, mas, se bem realizado, este negócio pode proporcionar ganhos inimagináveis pela maioria das pessoas.
Analisando desta forma parece que investir em
leilões de imóveis é uma grande oportunidade e muito fácil, não é? Mas isso não
é verdade. Investir em leilões de imóveis não é uma matéria que exige um
conhecimento muito profundo, porém é complexa, pois envolve os temas Direito,
Investimento e Mercado Imobiliário. Você precisa ter certo conhecimento sobre
eles para prosperar.
Para leilões
com descontos de 50%, considerando todos os custos envolvidos com a aquisição
de um imóvel e as despesas de venda, é possível alcançar, em um único negócio,
um Retorno sobre o Investimento (ROI) entre 50 e 65%. Porém, para esse retorno ser real, é necessário que
algumas condições sejam cumpridas, como não haver disputa e você conseguir
vender o imóvel pelo preço estimado e o mais rápido possível.
Então, temos 3
pontos de atenção extremamente importantes para quem quer participar de leilão.
Primeiro: procurar leilões que vão ter menos disputa. Segundo: buscar imóveis
com público interessado. Terceiro: vender rápido. Esses, para mim, são os três
principais pilares para a busca da Construção Patrimonial, que é um dos
propósitos de investimento em leilão que ensinamos em nosso curso Lance
Vencedor.
A porcentagem de retorno em leilão
mencionada acima, com dito, não considera disputa. Essa seria a rentabilidade
se você ganhasse o leilão sozinho. Mas então, qual é a rentabilidade média nos
leilões com disputa? Isso vai variar muito do imóvel. Imóvel com muita procura,
o valor da disputa tende a subir muito. Em média, os investidores em leilão
atingem um ROI entre 30 e 40%.
Rentabilidade do investimento em Leilão de Imóveis
Considerando que todo dinheiro seria reinvestido e você conseguisse um retorno de 35%, investindo R$ 100 mil hoje e fazendo APENAS um negócio em leilão por ano (o que é algo MUITO plausível), em 10 anos você teria R$ 2 milhões. Em 20 anos, R$ 40,4 milhões. E em 30 anos, R$ 812 milhões. Absurdo, né? Bem-vindos ao mundo exponencial dos juros compostos.
Mas há um detalhe: quanto maior for se tornando o seu patrimônio mais difícil será para encontrar imóveis de grandes
valores para continuar fazendo essa multiplicação. Mas somente com esse simples
exemplo já se pode ver que é possível alcançar grandes retornos com imóveis de
leilão.
Riscos do Investimento em Imóveis de Leilão
Estamos falando do mercado imobiliário. É um mercado consolidado, de bens básicos para a sociedade, seja nos segmento residencial, comercial ou industrial.
Todo empreendimento usa um imóvel, de uma simples casa ou apartamento até grandes galpões industriais ou fazendas para o agronegócio.
Em imóveis residenciais ainda há muita demanda reprimida no Brasil, ou seja, ainda tem muito espaço para crescimento.
E é aqui que está a mágica. O grande diferencial deste investimento é a previsibilidade e baixa volatilidade. Aqui, ninguém precisa ser expert para avaliar o preço do ativo, como, por exemplo, acontece para avaliação de empresas no investimento em ações.
Cada vez mais os preços dos imóveis é de fácil consulta por qualquer pessoa, usando os recursos digitais disponíveis na internet. Além disso, o preço destes imóveis não varia muito no curto prazo.
Caso você compre um imóvel hoje, daqui a um ano o seu valor não será muito diferente. E são essas duas vantagens, que, atreladas ao fato de estarmos comprando barato, tornam este um dos melhores tipos de investimentos que eu conheço.
Riscos dos Leilões Judiciais
E sobre o risco da modalidade do leilão
judicial?
Leilão judicial é uma modalidade de venda forçada que corre dentro de um processo judicial, onde todos os atos e todo dinheiro lá depositado, ficam sob responsabilidade de um Juiz, o que confere uma segurança até maior do que com quem transaciona imóveis com outras pessoas desconhecidas, de forma convencional.
Como começar a investir em leilão
Para iniciar seus investimentos em leilão há dois caminhos:
1) estudar, para se aprofundar nos temas que a cercam, entender as peculiaridades de cada caso e saber como e o que analisar para o melhor resultado; e
2) contar com a assessoria de um profissional
especializado no assunto, pois não é qualquer um que sabe encontrar as melhores
oportunidades ou resolver eventuais questões específicas do tema.
Luz, Câmera, Ação!
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Curso 6: Entenda o Leilão da Caixa: imóveis pela metade do preço-
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Sou Marcelo Caetano, e depois de ter iniciado nos leilões há 20 anos fiquei conhecido com O Cara do Leilão.
Fui...
Marcelo Caetano, O Cara do Leilão
Adaptado de:
Brenno Zanardo - Sócio da D1LANCE Leilões
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