#001 - O que é Leilão de Imóveis?

 

Sou o Marcelo Caetano, e me tornei conhecido como O Cara do Leilão depois de ter iniciado nos leilões há quase 20 anos!

Muita coisa aconteceu na minha vida, e no mundo dos leilões nessas duas décadas.

Quando comecei, fiz meu primeiro lance em um envelope fechado, que entreguei pessoalmente ao gerente do Banco. Hoje, posso enviar lances 24 horas por dia, utilizando um notebook ou até mesmo um celular.

Mas o que é, onde se reproduz, o que come?

O leilão de imóvel é uma maneira inteligente de comprar imóvel por um preço mais baixo do que normalmente se encontra no mercado - imobiliárias, vendedores particulares, anúncios.

O leilão pode ser utilizado para conquistar a casa própria de maneira mais rápida e barata, para turbinar seu crescimento patrimonial, para gerar renda de investidores (ativa ou passiva).

Parece bom, correto?

Sim, é bom. 

Mas ainda tem mais benefícios: desconto da ordem de 50%, segurança jurídica e condições especiais de pagamentos.

Então, me desculpem a informação errada: o leilão de imóvel não é bom. O leilão é m a r a v i l h o s o !

Mas como aproveitar essas oportunidades? Onde encontro essas ofertas com grandes de descontos? Tem na minha cidade?

Calma... 

 

Como aproveitar as oportunidades de leilão?

 

Para conseguir comprar imóvel em leilão é preciso definir uma estratégia. Afinal, comprar imóvel é diferente de comprar uma roupa, concorda?

 

Então, antes pensar ter o lance vencedor recomendo algumas ações.

1.     Defina o valor aproximado que você tem disponível (arrematação à vista, entrada + financiamento, FGTS). Ter R$20 mil é diferente de ter R$200 mil, mas nos dois casos você conseguirá arrematar imóveis em leilão.

2.     Defina o objetivo da sua arrematação: casa própria, compra e venda, compra e locação para renda passiva.

3.     Defina os locais de interesse (bairros, cidades).

4.     Tenha uma lista de leiloeiros confiáveis.

5.     Se cadastre em 3 ou 4 leiloeiros para receber avisos de leilões.

6.     Pratique antes. Acesse os sites de leiloeiros, escolha 2 ou 3 imóveis para praticar (simular) a arrematação. Leia edital, matrícula, demais informações disponíveis. Busque informações que julgar necessárias. Verifique se o desconto oferecido te atende, e proceda como se realmente quisesse arrematar o imóvel.

7.     Acompanhe o leilão dos imóveis escolhidos. Verifique se houve lance, e até qual preço você permaneceria na disputa. Você acha que arremataria?

8.     Volte à etapa 1, comparando seu plano com sua execução (simulada).

Os passos acima não são o Santo Graal, mas podem servir de uma boa orientação para uma arrematação lucrativa e segura.

Precisa de ajuda? Temos um grupo de WhatsApp para falar de leilão:  Cliqueaqui.

  

Mas porque alguém venderia um imóvel pela metade do preço? É muito desconto.

 

No início eu também me fazia essa pergunta. E mais de 80% das pessoas também fazem.

Para tentar descobrir a resposta de algo que não conheço bem eu gosto de fazer um exercício: me colocar no lugar da outra pessoa, para entender a situação, os problemas e as soluções possíveis. Isso se chama empatia. Então te convido a praticar comigo. Vamos brincar de faz-de-conta.

Faz de Conta

Faz de conta que eu queira vender uma casa. Esse dinheiro poderia ser usado para várias coisas: comprar outra casa melhor, viajar, dividir com os filhos, por exemplo. Então, dificilmente eu venderia pela metade do preço. Pelo contrário: buscaria a melhor oferta disponível. Exceto se....

Exceto se eu tivesse pressa, urgência.

Haveria outra situação?

Talvez se eu tivesse um negócio muito melhor para fazer com o dinheiro.

Ou se eu tivesse uma quantidade muito grande de imóveis, e eu tivesse dificuldade para administrá-los.  Afinal imóvel precisa de cuidados: limpeza, evitar que alguém invada ou roube alguma coisa, pintura e manutenção de tempo em tempo, etc.

Já pensou alguém que tenha 10, 100, 500 ou 1000 imóveis? Imagina o trabalho: talvez tivesse que montar uma empresa para cuidar, fazer manutenção, alugar, vender...

Esse é o caso das construtoras, por exemplo, mas elas não dão descontos tão grandes. Afinal, esse é o negócio delas: construir e lucrar na venda!

Então pode ser por aí...

Alguém que:

·        Esteja com muitos imóveis,

·        Tenha dificuldade para cuidar deles (não é sua atividade principal)

·        E tenha pressa para vender.

 

Conhece alguém nessa situação?

Bancos e a Justiça passam por essa situação!

 Então surgiram os leilões Extrajudiciais (bancos) e os leilões Judiciais (justiça).

 

Leilões Extrajudiciais

Apenas fazendo um exercício: Se um determinado banco financia 500 imóveis em uma cidade, e opera em 1.000 cidades, ele tem 500.000 imóveis em sua carteira de financiamento! Agora imagine se 1% dos compradores (mutuários) deixa de pagar as prestações do financiamento? São 5.000 imóveis “problemáticos”.

Agora vamos imaginar que exista uma lei que diz que se o mutuário (comprador do imóvel financiado) deixar de pagar as prestações o banco pode cancelar o financiamento e ficar com o imóvel, para abater seu prejuízo?

 

Então achamos uma grande fonte dos leilões dos bancos – os leilões extrajudiciais.

Leilões Judiciais

Raciocínio parecido pode ser aplicado para começar a entender os leilões realizados pela justiça: várias (milhares) pessoas são condenadas o tempo todo em processos judiciais (cível, trabalhista, tributário, criminal, etc.). Após a condenação, caso o condenado não queira (ou não tenha condição) de pagar suas dívidas a lei determina que o juiz deve bloquear bens do devedor, levá-los a leilão e usar o dinheiro arrecadado para pagar a dívida!

 

De novo, são milhares de processos, e milhares de imóveis em leilão!

E mesmo realizando leilões todos os dias o estoque não acaba: sempre tem mutuário deixando de pagar as prestações de financiamento, e pessoas sendo condenadas judicialmente. E quando parece o “estoque” que vai acabar, novas pessoas nascem, crescem, estudam, trabalham, compram imóveis...

Pense na escola próxima da sua casa: todo ano tem aluno se formando, mas todo ano tem novos alunos entrando para ocupar as vagas dos que se formaram. Já pensou nisso? E todo ano outros bebês nascem, crescem, precisam de escolas...

Então, agora temos juízes e bancos precisando se desfazer de grande quantidade de imóveis para saldar dívidas, e o leilão é a solução que a lei define como uma das alternativas.

Marcelo Caetano, O Cara do Leilão